Im Gespräch mit Bauträger Dipl.-Ing. Claus Rechberger

Fragen an Bauträger Dipl.-Ing. Claus Rechberger:

• Herr Dipl.-Ing. Claus Rechberger, seit fast 20 Jahren sind Sie erfolgreich als Immobilienentwickler und Bauträger tätig.
  Auf welche Referenzen sind Sie besonders stolz?
  Auf das Projekt INpurkersdorf – hier wurden in zentralster Lage in Purkersdorf 24 moderne Wohnungen errichtet und dabei trotzdem versucht, dem Ortsbild zu entsprechen, sodass sich das neue Gebäude sehr gut in die Umgebung einfügt. Als architektonisches Meisterwerk sehe ich unser Projekt an der alten oberen Donau, welches wir im Jahr 2014 fertigstellen konnten. Generell bin ich stolz darauf, dass ich in meinen Unternehmungen auf hohe Kompetenzen in diversen Bereichen zurückgreifen kann. Von der Planung und den Bauarbeiten bis zur Ausführung einzelner Professionistenarbeiten. 
   
• Die Rechberger Immobilien GmbH – so steht es auf der Homepage Die Wohnraum.AT – kann durch die Ressourcen ihrer Tochterunternehmen praktisch alle Kompetenzen am Bau durch eigenes qualifiziertes Personal abdecken. Worin sehen Sie selbst die Vorteile Ihres Unternehmensmodells? 
  Der große Vorteil liegt in der Vermeidung von Reibungsverlusten und möglichen Unstimmigkeiten. Da die Wertschöpfungen der einzelnen Abteilungen am Ende zusammengeführt werden, helfen sich diese auch gerne gegenseitig.  
   
• Sie sind aber nicht nur Bauträger, sondern auch Generalunternehmer im Hochbau.
  Weiters übernehmen Sie den Bereich der Haustechnik und arbeiten mit Architekten und Immobilienmaklern zusammen.
  Wie gelingt Ihnen der Quantensprung zwischen diesen vielen Unternehmen und Kooperationspartnern? Das ist naturgemäß nicht immer einfach – allerdings liegt im umfangreichen Universalwissen der einzelnen Branchen auch der große Vorteil, dass man die Leute und Akteure wirklich gut verstehen kann. Dies sehen selbstverständlich auch meine Geschäftspartner als großen Vorteil für eine positive Zusammenarbeit. 

 

• Wie groß ist Ihr Team, wenn Sie alle Mutter- und Tochterunternehmen zusammenrechnen?
  Insgesamt bin ich mit meinen Beteiligungen derzeit für über 100 Mitarbeiter mitverantwortlich.
  Es macht mich sehr stolz, dass ich durch meine Investitionen maßgeblich dazu beitragen konnte, so viele Arbeitsplätze zu schaffen und den Familien eine finanzielle Sicherheit bieten zu können. 

 

• Welches ist derzeit Ihr wichtigstes Projekt? Wodurch wird eine Immobilie Ihrer Ansicht nach einzigartig und lebenswert? 
  Derzeit stehen wir unmittelbar vor der Fertigstellung von INpurkersdorf. Die 24 Wohnungen werden in den nächsten Wochen an ihre neuen glücklichen Bewohner übergeben. Entscheidend für das Wohlbefinden der Bewohner ist eine gute Raumaufteilung, die optimale Nutzungen zulässt. Dazu kommt natürlich eine gute Auswahl an Materialien. Darauf legen wir stets großes Augenmerk und so werden bei uns z.B. hochwertige Fenster mit Aluschale, Echtholzparkettböden oder Feinsteinzeugfliesen verbaut. Zur Optimierung des Raumklimas versuchen wir so viel wie möglich mit Tonziegeln zu arbeiten. Wesentlich ist aber auch die Auswahl der beteiligten Professionisten. Diese arbeiten meist langjährig mit uns zusammen. 

• Welche Projekte erwarten Sie 2019? 
  Wir haben bereits mit dem Bau von 12 Wohnungen in Purkersdorf begonnen. Daneben werden 6 Doppelhäuser in Gablitz und 5 Dachgeschoßwohnungen in Wien errichtet. Weiters werden wir wieder ein tolles Projekt mit 6 Wohnungen an der alten oberen Donau errichten und einige Altbauten in Wien in neuem Glanz erstrahlen lassen. 

 

• Liegt der Schwerpunkt Ihrer Projekte bei der Sanierung von Altbauten oder bei der Errichtung von Neubauten?
  Wie wichtig erachten Sie die thermische Sanierung bei Altbauten? Als ich 1996 in der Branche begonnen habe, waren meine ersten Jahre vor allem von Altbausanierungen geprägt. Seit etwa 2010 konzentriere ich mich darauf neue Objekte zu errichten, da ich die Erfahrung machen musste, dass es teilweise sehr schwierig ist, Baugenehmigungen im Altbau zu erlangen, weil Vorbesitzer oft Umbauten ohne Konsens hergestellt hatten und auch von der MA 37 in Wien unterschiedliche Auslegungen gemacht werden. Aktuell leiden wir z.B. darunter, dass die MA37 nicht klar definiert hat, ob die Überhöhung der Gebäudehöhe laut Bauordnung bei nachträglicher Dachdämmung zulässig ist oder nicht. Dadurch entsteht eine große Unsicherheit für Bauträger bzw. deutlich erhöhte Kosten.

• Bei Ihren Projekten haben Sie auch immer wieder mit den unterschiedlichen Verträgen, insbesondere Kaufverträgen, zu tun.
  Welche Vertragsklauseln sind Ihnen für den reibungslosen Ablauf eines Immobilienprojekts besonders wichtig? 
  Hier fallen mir zwei wichtige Punkte ein. Zum einen regeln wir in den Bauträgerverträgen eine Schiedsgutachterabwicklung im Falle von behaupteten Mängeln. Bei unseren Werkvertragsvereinbarungen sehe ich als zentralen Punkt eine Regelung über die laufende Ordnung und das Verhalten auf der Baustelle. Mir ist es sehr wichtig, dass unsere Baustellen stets sauber sind und dadurch versuchen wir dieses Interesse auch unseren Auftragnehmern verständlich zu machen. 

 

• Wie sehr sind Sie selbst mit dem Bauträgervertragsrecht vertraut oder überlassen Sie die rechtliche Überprüfung Ihrer Angelegenheiten den Experten?
  Grundsätzlich habe ich das BTVG natürlich auch im Zuge meiner Konzessionsprüfung intensiv gelernt. Allerdings gebe ich zu, dass ich mich in der Abwicklung natürlich auf unsere Rechtsberater verlasse, da mir die Zeit fehlt hier selbst immer am letzten Stand der Rechtsprechung zu sein. 

Fragen an Rechtanwältin Mag. Alexandra Schwarz:

• Was hat sich durch die letzte BTVG-Novelle bei der schuldrechtlichen Sicherung nach § 8 BTVG geändert? 
  Seit der letzten Novelle ist die Bürgschaft bei dieser Form der Sicherung nicht mehr zulässig. In Frage kommt eine Garantie, insbesondere eine Bankgarantie, oder eine Versicherung. Im Bereich des Wohnungseigentums ist zusätzlich eine Anmerkung nach § 40 Abs 2 WEG im Grundbuch notwendig.

• Wie kann man sich vertraglich dadurch schützen, dass der Erwerber – wegen der Inkludierung des Strafzinssatzes – zu viel ausbezahlt bekommt?
  Um dies zu verhindern, sollte man eine vertragliche Rückzahlungsverpflichtung vereinbaren. Ein ähnliches Problem sehe ich bei Haftrücklassgarantien. Meine Empfehlung lautet auch hier im Vertrag eine entsprechende Rückzahlungsverpflichtung zu vereinbaren.

• Im BTVG wird auch geregelt, dass der Treuhänder die Kaufpreiszahlungen nur bei Fehlen „gravierender Mängel“
  an den Verkäufer weiterleiten darf. Gibt es im Gesetz eine Definition des „gravierenden Mangels“?
  Eine exakteDefinition eines „gravierenden Mangels“ findet sich im Gesetz nicht. Es fehlt auch an Judikatur zum „gravierenden Mangel“ im Sinne des BTVG. Maßgebend ist die allgemeine „Verkehrsauffassung“ innerhalb der Baubranche. Wichtig ist zu erwähnen, dass der „gravierende“ Mangel nicht ident ist mit dem „wesentlichen“ Mangel des Gewährleistungsrechtes, der den Gebrauch der Sache verhindert. Man spricht dann von einem „gravierenden“ Mangel, wenn der üblicherweise durch die Bauarbeiten eingetretene Wertzuwachs deutlich zurückbleibt. Eine installierte Heizungsanlage, die aufgrund eines geringfügigen Fehlers nicht funktioniert, ist nicht mit einem „gravierenden“ Mangel im Sinne des BTVG behaftet, selbst wenn ein wesentlicher Mangel im Sinne des Gewährleistungsrechtes vorliegen würde.
   
• Muss der Bauträgervertrag den Termin der spätesten Übergabe zwingend enthalten?
  Welche Folgen zieht eine verspätete Übergabe nach sich? Kann man als Bauträger schadenersatzpflichtig werden?
  Der Bauträgervertrag muss gemäß § 4 Abs 1 Z 5 BTVG jedenfalls den spätesten Termin der Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes und der Fertigstellung der vom Erwerber gewöhnlich nutzbaren Teile der Gesamtanlage enthalten. Sofern die Übergabe verspätet ist, kann der Erwerber von seinem Zurückbehaltungsrecht nach § 10 BTVG Gebrauch machen und allenfalls den Verspätungsschaden begehren. Ein Schadenersatzanspruch steht dem Erwerber grundsätzlich nur dann zu, wenn die Verzögerung vom Bauträger schuldhaft herbeigeführt wurde. 
   
• Besteht die Möglichkeit, den Termin der spätesten Übergabe zu verlängern?
  Dieses "besondere" Recht steht dem Bauträger nach § 4 Abs 2 BTVG in dem folgenden Fall zu: Der Bauträger kann mit seinem Erwerber vereinbaren, dass der vereinbarte Übergabetermin um maximal ein Jahr verlängert werden darf, wenn dies auf eine lange Dauer des Baubewilligungsverfahrens zurückzuführen ist und diese lange Dauer für den Bauträger weder vorhersehbar noch anwendbar war. Voraussetzung dafür ist, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauträgervertrages mit dem Erwerber die rechtskräftige Baubewilligung noch nicht vorliegt und dem Erwerber dieser Umstand bekannt gemacht wird.